KAVEAT : Apa yang perlu anda tahu

Ada berapa jenis kaveat?

 Berdasarkan yang termaktub di dalam Kanun Tanah Negara (Akta 56 1965), Kaveat adalah terbahagi kepada 4 iaitu:

1) Kaveat Pendaftar (Registrar’s Caveats) – Kaveat yang dimasukkan (didaftarkan) oleh Pendaftar Tanah ke atas Dokumen Hakmilik (Document of Title)
-  Kaveat Pendaftar adalah lebih kepada melindungi kepentingan yang berkaitan dengan hak-hak kerajaan atau individu pemilik tanah tersebut. Sebagai contohnya, untuk menghalang urusniaga palsu atau dicurigai daripada berlaku ke atas tanah tersebut atau kadangkala dimasukkan untuk tujuan siasatan rasmi cthnya polis, LHDN, dsbnya ke atas hartanah tersebut.

2) Kaveat Persendirian (Private Caveats) – Kaveat yang boleh dimasukkan oleh individu atau badan persendirian yang mempunyai kepentingan ke atas sesuatu tanah tersebut.
- Kaveat jenis ini boleh dimasukkan oleh sesiapa sahaja yang mempunyai kaitan kepentingan terhadap hakmilik tanah tersebut, walaupun bukan miliknya. Contohnya adalah orang yang telah membuat sebahagian pembayaran deposit untuk pembelian tersebut atau orang yang mempunyai perjanjian  pajakan yang didaftarkan ke atas tanah tersebut. Walau bagaimanapun, kaveat persendirian ini tidak menghalang dari urusan-urusan lain daripada berlaku ke atas hakmilik tersebut seperti endorsement tertentu. Kaveat persendirian akan terbatal dengan sendirinya selepas 6 tahun.

3) Kaveat Pemegang-Lien (Lien-Holders’ Caveats) – Kaveat yang dimasukkan oleh individu atau sebuah badan yang mana memegang dokumen hakmilik sebagai cagaran untuk tujuan tertentu seperti pemberian pinjaman (contohnya bank).
- Kaveat yg di masukkan oleh pihak bank untuk menjaga kepentingannya apabila memberi pinjaman kepada individu.

4) Kaveat Amanah (Trust Caveats) – Kaveat ini hanya dimasukkan oleh Pendaftar terhadap sebarang tanah atau kepentingan yang dimiliki oleh seseorang individu atau badan sebagai pemegang amanah.

Keveat yg biasa ada pada sesuatu hartanah adalah kaveat lien dan kaveat persendirian. Jika beli property lelong ada caveat, guna lawyer utk mohon kepada mahkamah untuk potong caveat kerana pembida berjaya di anggap tuan tanah yg baru. selalunya kes kaveat melibatkan lelong, kaveat akan di batalkan melalui perintah mahkamah.

Ini antara kes2 yg pernah berlaku melibatkan kaveat :

KES 1 :

"Me n husband intend to buy a DSH ( leasehold ) from a good friend of Father in law in aug 2009. At that time he sells 320k and we pay 5k only in advance and get the whole set of key from developer office. Verbally he consent us to do renovation, so we do up to 60k reno. -Went to lawyer for s & p in aug 2009 also. we move in to house in aug also after the renovation completed. The s &p ready in sept ,however something came up to our financial and couldnt sign the s & p until march 2010. The delay makes both parties brought up personal issue ( FIL and the friends ) and end up the owner didnt want to sell the house anymore. we have a meeting in feb and both party agreed if the s&p didnt settle by march then april onwards we have to pay the rent. March we came up with the s&p payment and call the owner. To surprise, he doesnt want to sell at 320k but 390k instead. Since we cant afford the amount, so we asked the owner t pay the reno cost and we will move. But the owner didnt want to pay any single cents for reno cost and ask us to leave the house empty handed.
My question :
1.can i do the private caveat to the property? ( we are still staying there ) since there is an intention to sell and buy by both parties already.
2.the earlier s &p stated purchase price of 339k only, so can we stay at that price even the owner want to change?
3. with private caveat, what is the owner action against us?
4.in our situation, what will private caveat benefits and secure us for?"

ANSWER :
1.can i do the private caveat to the property? ( we are still staying there ) since there is an intention to sell and buy by both parties already.
You may caveat the property. Any aggrieved party ‘may’ caveat a property/land. The difficulty is in ‘intention’. Such intention must be proven or bind with doc i.e snp/sap/perjanjian jual beli, not simply ‘verbal assurance’. evidence speaks in court
2.the earlier s &p stated purchase price of 339k only, so can we stay at that price even the owner want to change?
Have u signed the snp? if u have signed it, yes, it is legally bind at the price of 339k until end of the snp agreement(3+1month normally). If it exceeds (after 4month), the normally there is a clause in the snp stating that the seller may(upon his will) to abort the agreement and you(buyer) has no right whatsoever on the property unless ‘extension’ is given.
3. with private caveat, what is the owner action againts us?
Owner would file for ‘pemotongan caveat’. A notice from land office will be sent to u. Upon 2months if u take no action, the property is free from your caveat. If u appoint lawyer, then your lawyer will appeal to court why the caveat should remain. If the owner find u have no right on the property, he may ask for compensation for the lost he bear of unable to sell the property.
4.in our situation, what will private caveat benefits and secure us for?
With private caveat, the owner can’t sell or transfer the geran/title to new owner(he cant sell it). Consult lawyer in your case is better, but to slow slow talk with the owner is the best!

NOTE : This lady has low percentage to win the case if she chooses to fight in court. Why?
1- She did the first mistake by paying renovation cost of 60K verbally! No black and white and not even after the S&P signed off.
2- Seller has right to put up new price as there was no SNP signed off upon agreement of selling price at 339K in Aug 2009.
3. When selling a property to anyone, the buyer has no right to move into the unit unless buyer has made full settlement and SNP signed off or if buyer wants to move in early/immediately - then he/she has to rent the unit until full settlement made and SNP signed off. The wise seller won't ever let the buyer move in until everything settled properly unless buyer rent the unit while waiting for the process to legally complete.

KES 2:

"salam.ayah saya ada nk jual tanah….dah sampai masanya utk sains…tiba2 lawyer yg uruskan kes ni dapat call kata tanah tu di kaveat….so x jadilah…masalahnya sblm ni pun pun tanah tu dah di kaveat tp tmpohnya dah tamat….tp org yg kaveat dulu x dak nama pun dlm geran tanah tu….geran yg dulu tu ada lah….tp dh tkr hakmilik dah so nama ayah saya dan mak saudara saya je ada….so mcmana dia ada hak bt kaveat ni?mcmana kami nk buat sekarang?adakah kita bleh lwn kat mahkamah?tolong lah kami adik beradik betul2 pening…. "

ANSWER :
Boleh suruh ayah pegi pejabat tanah buat permohonan untuk batalkan kaveat. Bayaran dalam RM220.00 (selangor). Pejabat tanah akan hantar notis pemberitahuan pembatalan keveat kepada pengkaveat. Dia akan diberi masa 2 bulan untuk mencabar pembatalan kaveat tu. Kalau dia tak cabar dalam masa 2 bulan, kaveat dia akan dibatalkan secara automatik. Maknanya anda kena tunggu dua bulan la.. Tapi kalau dia cabar jugak, maknanya dia akan bawa kes ni ke mahkamah. Ayah anda pun kena naik mahkamah jugak kalau nak lawan dengan dia. Yang tak best nya pasal kaveat ni, menurut pegawai pejabat tanah selangor yang saya jumpa, sesiapa pun boleh masukkan kaveat kat tanah yang dia takde kepentingan dengan cara buat surat sumpah palsu. Kes ni berlambak kat pejabat tanah selangor. Maka tak mustahil kalau lepas kaveat pertama dia dikeluarkan, dia boleh masuk kaveat lain atas nama orang lain. Kalau dia buat juga macam ni, memang kena selesaikan melalui mahkamah la. Dia boleh didakwa sebab buat akuan sumpah palsu. dan ayah anda boleh mintak dia bayar semua kos guaman, etc, dan etc..

NOTE :
Sebelum membeli sebarang hartanah sama ada lelong atau sekunder, pastikan hartanah tersebut bebas kaveat terlebih dahulu. Jika terbeli hartanah yg ada kaveat, masalah pertukaran hak milik akan berpanjangan. Silap haribulan, duit melayang - hartanah tetap bukan milik kita!

KES 3:
"Saya beli sebuah unit lelong. Setelah lelong di buat dan hartanah berjaya di menangi pada harga reserve, dokumen di sediakan bagi proses permohonan pembiayaan. Sungguh memeranjatkan apabila bank tidak dapat meneruskan pembiayaan di sebabkan kaveat yang di letakkan oleh pihak bank ke-2. Peguam kami sendiri terperanjat kerana tidak pernah lihat akan kes sebegini. Mujurlah dengan bantuan kawan-kawan, hal ini dapat di fahami. Fahamlah kami yang dua penama dari tiga penama berdaftar sebagai owner lama yang rumahnya di lelong itu telah bankrupt. Bank yang memfailkan bankruptcy tersebut rupanya meletakkan kaveat kerana mahu si penama yang bankrupt itu menyelesaikan hutang dengannya. Setelah perbincangan di buat, pihak bank yang meletakkan kaveat tesebut setuju untuk mengangkat kaveat kerana hal-hal yang saya sendiri tidak faham. Walaupon, kavaet telah di angkat dan hartanah tersebut bebas dari kaveat, bank yang pada mulanya setuju untuk bagi pembiayaan tidak jadi untuk berbuat demikian. Terpaksalah kami selesaikan baki bayaran rumah tersebut secara tunai."

NOTE :
Kaveat yg dibuat oleh bank ke atas hartanah lelong/sekunder lebih mudah untuk dibatalkan. Bank sendiri akan membatalkan kaveat tersebut melalui perintah mahkamah setelah full settlement dibuat. Mereka hanya mahukan duit mereka shj.

Cukuplah 3 contoh kes. Sebelum sebarang pembelian hartanah dibuat, pastikan anda buat semakan keseluruhan terlebih dahulu; status, kaveat, tunggakan dan sebagainya.